DIREITO CONDOMINIAL

Ao longo da história, possivelmente, nenhuma outra modalidade de organização da propriedade rendeu tantas teses jurídicas relevantes como os condomínio por planos horizontais. O condomínio é a expressão jurídica dos interesses dos adquirentes das unidades residenciais, comerciais, e de garagem, comercializadas durante o processo de incorporação imobiliária. O condomínio é constituído por sua convenção, aprovada em assembleia geral de condôminos, e registrada no cartório de registro geral de imóveis, embora se admita também o condomínio informal. A convenção de condomínio descreve as áreas que compõem o condomínio, tanto as áreas comuns de uso comum, como áreas comuns de uso exclusivo, e as áreas de uso privativo de cada condomínio. A convenção do condomínio  prescreve forma pela qual se dará a administração do condomínio e a forma de recolhimento das cotas condominiais mensais, a realização de obras necessárias e benfeitorias úteis e necessárias, imposição de rateio-extra (taxa-extra), o fundo de reservas e o regimento interno.

O regimento interno, por sua vez, deve prescrever as condutas cotidianas dos moradores do condomínio que sejam consideradas indesejáveis, e a forma de utilização de algumas áreas comuns, além de regulamentar dispositivos da convenção que não possuam seu sentido completo e careçam de complemento normativo. É de suma importância que todos os coproprietários entendam a forma pela qual se convocam as assembleias gerais de condôminos, os quóruns para a aprovação das obras do condomínio, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, como se dá a eleição do síndico e dos conselheiros, e a responsabilidade de cada um em suas funções.

Para o síndico, o assessoramento jurídico, no presente momento histórico, o acompanhamento jurídico é essencial, uma vez que os deveres do condomínio, com o crescimento dos empreendimentos, e também pela proliferação de leis federais e locais (estaduais e municipais), tornam-se muito mais complexos, passando a ser um sujeito de deveres trabalhistas, civis, tributários, administrativos, e ambientais. Nota-se que o síndico do condomínio, ao lado do curador e do administrador da massa falida, atua administrando a coisa comum que não lhe pertence em nome próprio, ao menos isoladamente, logo, possui um dever de prestar contas de seu mandato do qual deve se desincumbir adequadamente sob pena de vir a responder no momento oportuno por sua administração inconveniente ou pela prática de irregularidades, podendo sofrer um processo de destituição de seu mandato por decisão da assembleia. Outro dever do síndico que merece destaque, tendo em vista as mudanças legislativas determinadas pelo Código Civil de 2002, é o de conservação das áreas comuns, pois o síndico não pode deixar de fazer as manutenções necessárias ao empreendimento por conta de ausência de anuência da assembleia com relação aos custos envolvidos na obra. Deve promover os reparos necessários à conservação das áreas comuns, ainda que de uso exclusivo, e depois promover a sua forma adequada de rateio.

Outro tema de grande relevância é o relativo aos limites dos regulamentos comuns no que concerne à forma de utilização das propriedades autônomas, tomam-se os seguintes exemplos: a possibilidade ou não da permanência de animais nos prédios quando proibidos pela convenção ou pelo regimento interno; a utilização da unidade residencial para locação por temporada em aplicativos de internet; a possibilidade de registro o endereço social do Microempresário Individual (MEI) no seu apartamento residencial; a vedação da circulação de animais nas áreas comuns no chão; a possibilidade de realização de atividades comerciais nos condomínios residenciais; a instalação de repúblicas; a ausência de hidrômetros individuais  nos condomínios; a (im)possibilidade de se vedar a utilização das áreas comuns pelo proprietário inadimplente; entre outras situações diversas, posto que a casuística do assunto condomínio muitíssimo ampla, o que obriga o profissional de direito a se manter atualizado constantemente.

A cota de condomínio é a forma pela qual o condomínio é custeado e consegue adimplir com as suas despesas comuns. Por se tratar de uma obrigação de pagar quantia certa, a taxa condominial vence sempre em determinado dia do mês, e caso não seja paga, o condômino se torna inadimplente e passa a arcar com as multas e os juros previstos na Lei e na Convenção. As multas, para condomínios, são de dois tipos: multa moratória ou multa compensatória. A multa moratória serve para punir o atraso no pagamento das cotas de condomínio, e está limitada a 2% por conta do disposto no artigo 1.336, parágrafo único, do Código Civil, ainda que o condomínio tenha se constituído antes da vigência da codificação. No artigo 1.337, caput, existe a previsão de uma outra multa prevista para aqueles condôminos que descumprirem de forma reiterada seus deveres assumidos perante o condomínio. Essa multa possui caráter compensatório e, portanto, pode ser cumulada com a multa de caráter moratório. O valor da penalidade pode chegar a até 05 cotas de condomínio e os deveres que dizem respeito o artigo da lei são aquelas disposições acerca do uso adequado da propriedade pelos condôminos que devem adimplir com o pagamento de suas cotas de condomínio, e dar uma destinação adequada e compatível com a manutenção do sossego, dos bons costumes, da segurança, da saúde e da salubridade do prédio, preservando os demais residentes. Nessa toada, o direito nos dá, ainda, a possibilidade impor uma multa mais gravosa ao condômino que for considerado antissocial, de até 10 (dez) cotas de condomínio, contudo, é necessário que o comportamento antissocial seja grave e comprovável para que a multa não seja passível de posterior anulação. Importa salientar, por fim, que nasce hoje uma importante construção jurisprudencial e doutrinária do direito no sentido de se permitir o afastamento do condômino antissocial de sua unidade, visando a preservação dos direitos coletivos.

O Código de Processo Civil de 2015 transformou a cota de condomínio em um título executivo extrajudicial, onde o condômino inadimplente é provocado pelo Poder Judiciário para fazer diretamente o pagamento das cotas condominiais no prazo de 03 dias após o recebimento do mandado de intimação. Essa novo procedimento concedeu celeridade para os processos de cobrança de cotas de condomínio, em especial quando já se tem certeza sobre que é o réu a ser demandado e o valor líquido da dívida. Contudo, para as situações as situações mais nebulosas ainda se pode utilizar a ação de cobrança para se ter certeza quando ao título e à sua exigibilidade, bem como ao real devedor da obrigação de pagar o condomínio. Esse filtro exige cautela e deve ser conduzido por profissionais experientes e habilitados para tanto.