VISÃO INTRODUTÓRIA
O direito imobiliário é uma divisão do direito civil que vem ganhando relevância prática e teórica tendo em vista o aumento considerável das relações jurídicas que envolvem aspectos do direito urbanístico e das cidades e do direito de posse e de propriedade relativo aos imóveis urbanos, bem como a regulamentação dos espaços habitáveis com vistas ao seu melhor aproveitamento por seus moradores e também pela sociedade.
Nesse diapasão, as formas de parcelamento do solo urbano, tais como, o loteamento, o desmembramento, a subdivisão da gleba em lotes, o desdobro, o loteamento fechado, e ganha especial importância, dentro desse contexto, a incorporação imobiliária, ainda regulamentada pela Lei 4.591/1964, que é a modalidade de fracionamento do solo consistente na divisão de uma propriedade original em diversas outras copropriedades, que serão comercializadas ao seus adquirentes. No contexto da incorporação imobiliária é preciso estar atento ao registro do memorial de incorporação imobiliária, que deverá incluir uma minuta de convenção de condomínio.
A conclusão inevitável é que o acompanhamento de uma assessoria jurídica capacitada, que se destaque dentro de um contexto de massificação da prestação assessoria jurídica, atuando de forma artesanal e personalizada, com a análise individualizada do problema enfrentado pelo cliente. Evidentemente que essa forma de abordagem de nossa prática jurídica não significa que a contração deva ser inacessível, pelo contrário, de acordo com a análise da situação cliente a proposta de honorários deverá ser também personalizada e acessível.
DIREITO IMOBILIÁRIO E O DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL
O direito imobiliário trás aspectos importantes do direito notarial e registral, que é o ramo do direito que sistematiza o funcionamento cartorário, no registro da propriedade e dos demais direitos e ônus reais, tais como usufruto, a hipoteca, a garantia real, entre outros, e também a dúvida registral enquanto procedimento adequado para sanar impasses com os cartórios de registros de imóveis, a própria retificação do registro imobiliário. Ações de elevada importância tais como ação reivindicatória, a ação de desapropriação, a ação versando sobre a falsidade documental, e a ação para suprimento da outorga conjugal.
DIREITO IMOBILIÁRIO E O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
As relações entre e Código de Defesa do Consumidor e as relações jurídicas decorrentes dos contratos imobiliários é um tema que assume especial relevância, uma vez que a maior parte dos imóveis comercializados no contexto da incorporação imobiliária se dá por meio da cadeia de consumo, marcada pela existência de contratos de adesão e vícios de qualidade e quantidade das unidades imobiliárias adquiridas e a consequente responsabilidade do construtor/incorporador. Soma-se a tal cenário a aprovação da Lei de Distratos Imobiliários, em 2018, que alterou substancialmente o nosso panorama legislativo sobre o tema, e deve ser compatibilizada com o Código de Defesa do Consumidor e com a Lei 4.591/1964.
Todos esses apontamentos dão azo a propositura de demandas judicias, tais como, por parte do adquirente: a ação para resolução de compromisso de compra e venda de imóvel em razão da ausência de registro de incorporação imobiliária, a ação cominatória em face de construtora/incorporadora, a ação de imissão na posse, a ação de resolução contratual por cancelamento da incorporação ou por atraso no pagament. Por sua vez, as incorporadoras, diante do inadimplemento por parte do comprador das unidades, também pode propor uma série de medidas judicias, que devem ser bem estudadas de acordo com a modalidade de incorporação imobiliária que foi efetivado.
Dentre as modalidades de venda, merecem destaque aquelas realizadas por meio do Sistema Financeiro da habitação, tendo em vista ser a modalidade mais disseminada para a compra e a venda de imóveis, e que é regulamentada pela Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017, que possui um procedimento próprio para a concessão dos valores necessários ao adquirente para a compra do imóvel desejado, e também algumas etapas bem definidas para a retomada dos imóveis em caso de ausência de pagamento das parcelas do financiamento.
Dentre as modalidades de venda, merecem destaque aquelas realizadas por meio do Sistema Financeiro da habitação, tendo em vista ser a modalidade mais disseminada para a compra e a venda de imóveis, e que é regulamentada pela Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017, que possui um procedimento próprio para a concessão dos valores necessários ao adquirente para a compra do imóvel desejado, e também algumas etapas bem definidas para a retomada dos imóveis em caso de ausência de pagamento das parcelas do financiamento.
DIREITO IMOBILIÁRIO E OS FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Os fundos de investimentos imobiliários despontam como uma nova forma de obter rendimentos financeiros com maior segurança quanto às variações, no contexto de baixas taxas de juros dos títulos públicos, que impactam todos as demais aplicações de renda fixa, contudo, existem aspectos relevantes com relação ao seu funcionamento tais como: a propriedade do imóvel sujeito do fundo de investimento; sua administração e as limitações dessas mesmas limitações; a responsabilidade quanto às eventuais perdas da instituição administradora do fundo; e também a sua tributação relativa ao fundo e ao participante do fundo.
Logo, a constituição e a participação de um fundo de investimento imobiliários, em períodos de estabilidade econômica, podem ser uma forma mais segura que os investimento na Bolsa de Valores para que possui um perfil de investimento conservador ou moderado. Fixada essa premissa, para que as administradoras e os participantes gozem da necessária segurança jurídica se recomenda o acompanhamento do fundo por um corpo jurídico que possua expertise no tema.
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DE FINANCIAMENTO E DE MÚTUO
Os contratos imobiliários se submetem aos mesmos princípios gerais dos contratos civis, contudo, possuem algumas particularidades no que concerne aos encargos pelo atraso nas prestações respectivas devidas pelo adquirente e pelo alienante, por isso é importante que ambas as partes contratante estejam atentas aos juros legais morteiras, ao juros convencionais moratórias, aos juros compensatório, e aos juros convencionais compensatórios, tanto nos contratos de financiamento, como nos contratos de mútuo e também aos limites para a sua imposição. O Sistema de Amortização, a tabela Price, a a possibilidade de capitalização de juros no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação são temas com especial relevo jurídico, assim como a correção monetária dos valores e as demais penalidades decorrentes do inadimplemento.
Isso posto, é necessário que as partes compradora e a parte vendedora sabiam quais são as cobranças que podem realizar e sofrer, respectivamente, para o caso de atraso no pagamento das parcelas do contrato relativo à compra do seu imóvel, evitando-se, por um lado, prejuízos, e por outro lado, excessos.
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Noutro giro, antes de se fazer uma aquisição de um imóvel diretamente com o seu proprietário, fora de um procedimento de incorporação imobiliárias, ou seja, na compra de um imóvel que não seja novo, de propriedade de uma pessoa física ou jurídica, é necessário que o comprador tome algumas cautelas: como a requisição de certidões relativas ao imóvel e ao próprio vendedor, para que a sua propriedade não admoestada posteriormente por credores do vendedor do imóvel. Nesse procedimento, é de suma importância o acompanhamento de um advogado escolhido de acordo com a confiança do cliente e da sua capacidade técnica para lidar com o tema.
CONTRATOS LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
A locação de imóveis urbanos é regulamentada por Lei própria que impões diversos parâmetros que devem ser seguidas locações de imóveis por locadores e locatários, estabelecendo direitos e obrigações mútuas, tais como a forma de cobrança de aluguéis, os encargos a serem cobrados em caso de atraso, as despesas relativas ao imóvel (IPTU, cotas de condomínio), formas de garantia locatícia, a renovação do contrato de locação. As lides decorrentes dos contrato de locação são muitas, com destaque para as diversas modalidades de ação de de despejo, de ação renovaria de aluguel, a ação revisional de aluguel, e para ação consignatária do pagamento de aluguéis.